Na esfera trabalhista, a lei 13.467/2017 incluiu o art. 10-A na CLT, o qual dispõe que a responsabilidade será subsidiária, ou seja, a dívida deverá ser cobrada primeiramente da empresa devedora, seguida dos sócios atuais para, por fim, poder ser cobrada do sócio retirante, salvo quando for comprovada fraude na alteração societária.

A lei trabalhista também prevê expressamente que a responsabilidade deste sócio retirante será limitada ao período em que figurou como sócio nas ações ajuizadas até dois anos da modificação do contrato social.

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Para evitar surpresas futuras – na grande maioria delas custosas e desagradáveis – por parte do adquirente, o ideal é que seja incluído um procedimento entre as tratativas e o cumprimento da obrigação (pagamento), preferencialmente antes mesmo da apresentação da proposta formal.

Esse procedimento é conhecido como “Due Diligence Imobiliária”, termo em inglês que traduzido quer dizer “devida diligência”.

A “Due Diligence” consiste na análise completa da situação do imóvel, bem como do seu atual proprietário, com foco em eventuais ônus ou riscos potenciais ao pretenso comprador com a realização do negócio.

Do imóvel buscam-se informações, documentos e certidões junto ao Registro de Imóveis responsável, bem como junto aos entes federativos (união, estados e municípios), além de outras informações relevantes junto ao demais órgãos competentes. Trata-se da análise dos chamados “ônus reais”, ou seja, da propriedade imobiliária em si.

Também é de fundamental importância que se faça o estudo de eventuais ônus de ordem pessoal, ou seja, aqueles que recaem– ou possam recair – sobre o atual proprietário do bem, seja ele pessoa física ou jurídica.

A busca de eventuais ônus em nome do vendedor é o grande diferencial da “Due Diligence”, pois vai além da simples extração de certidões, o que geralmente é feito pelo cartório ou pelo corretor de imóveis. O procedimento engloba um vasto escrutínio da situação do vendedor, inclusive no que se refere ao seus processos judiciais e administrativos existentes.

Caso se esteja diante de um vendedor inidôneo, com uma situação que possa vir a gerar problemas ao pretenso comprador, há uma enorme probabilidade das diligências efetuadas acenderem a luz vermelha.

Concluída a análise, é emitido um relatório ao pretenso comprador contextualizando o cenário a que se está diante, assim como um parecer opinativo no qual é exposto, de forma objetiva, a existência ou não de potenciais riscos a partir da aquisição do bem.

Assim, o adquirente poderá embasar sua decisão de seguir adiante ou não com o negócio através de parâmetros concretos e objetivos, o que servirá não só para auxiliar na tomada da decisão de comprar ou não o bem, como também em uma possível barganha do preço.

E, na remota hipótese do adquirente experimentar algum problema futuro após a compra, o que poderá ocorrer, a “Due Diligence” também lhe socorre de forma objetiva, eis que o Parecer acompanhado dos devidos documentos extraídos na fase de tratativas poderá conferir ao novo proprietário a condição de terceiro de boa-fé, ou seja, que este ignorava aquele ônus que veio à tona posteriormente, tendo sido diligente e extraído todas as informações ao seu alcance quando da compra e venda. Dessa maneira, é possível demonstrar que, à época da aquisição, o comprador não tinha como saber daquele ônus que só foi conhecido posteriormente.

A importância da “Due Diligence” nos dias de hoje é inquestionável, pois confere parâmetros importantes ao pretenso comprador para a tomada de decisão, além de proteção para eventual problema futuro, ainda que este já esteja consolidado como efetivo proprietário.

Portanto, se pretende adquirir um imóvel, busque um profissional de confiança para efetuar a “Due Diligence Imobiliária”, pois o barato pode sair muito caro lá na frente.

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