O contrato particular, popularmente conhecido como contrato de gaveta, diferentemente da
Escritura Pública de Compra e Venda, não pode ser registrado em matrícula perante o Cartório
de Registro de Imóveis para fins de transferência de propriedade, não sendo o negócio firmado
de conhecimento público.
Como o próprio nome já diz, é chamado “contrato de gaveta” porque após a sua assinatura,
comumente as partes preservam o instrumento contratual dentro das gavetas em suas
residências.
Apesar de ter validade, esse tipo de contrato só gera efeito entre os contratantes, mas não
perante terceiros. Em decorrência disso, o comprador pode se deparar com alguns problemas
por não ter transferido a propriedade, como uma possível penhora sobre o bem caso o
proprietário constante no registro de propriedade seja devedor.
Além disso, sem nome na escritura, o comprador não poderá gozar de todas as prerrogativas
como proprietário, como utilizar o imóvel como garantia em empréstimos, por exemplo. Outro
risco seria o vendedor falecer antes de passar o imóvel para o nome do comprador e este bem
ficar preso a um procedimento de inventário dos herdeiros.
No entanto, caso ocorram essas situações inesperadas – como o sumiço do vendedor, por
exemplo – o que fazer para registrar a compra e venda do imóvel?
Caso o comprador tenha o comprovante de pagamento de todas as parcelas ou ao menos da
última, o procedimento mais adequado é a adjudicação compulsória, podendo o comprador
adjudicar o bem mediante requerimento judicial, conforme dispõe o artigo 1.418 do Código
Civil1.
Importante destacar que a jurisprudência vem admitindo a apresentação apenas do último
comprovante de pagamento, por presumir que todos os pagamentos anteriores foram
efetivamente realizados.
Contudo, se o comprador não tiver todos os comprovantes, a medida mais adequada é a ação
declaratória de usucapião. Nessa hipótese, cada caso deverá ser analisado individualmente
para um enquadramento adequado dentre as modalidades de usucapião.
Na ação declaratória de usucapião, alguns requisitos devem ser comprovados, podendo variar
a depender da modalidade. São eles: o tempo em que a pessoa está na posse do imóvel; a
continuidade dessa posse; o tamanho (metragem) do bem; se o bem a ser usucapido é o único
imóvel da pessoa; a moradia ou realização de obras de caráter produtivo; se a pessoa age como dona do imóvel; a existência de boa-fé e o justo título (citando-se como exemplo o
contrato de gaveta não registrado em cartório).
Por fim, é importante mencionar que ambos os procedimentos – adjudicação compulsória ou
usucapião – podem ser feitos de maneira extrajudicial (cartórios), podendo esta ser uma
alternativa mais célere para a resolução do problema.

1Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de
terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda,
conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do
imóvel.

Ana Júlia dos Santos Berton
OAB/PR 116.826